盛松成:本轮房价上涨与调控政策的六大特征 安以轩和吴建豪

  虽然本轮调控政策力度空 前,但是公众的看涨预期仍未扭转。更严重的是,由于预期管理缺失,一些调控政策的实施反而强化了看涨预期。

  2015年以来,我国房价迎来了新一轮上涨。国家统计局公布的70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行。这期间,全国新建商品住宅价格(下文房价均指新建商品住宅价格)大幅上涨,涨幅达20.4%,同时调控力度持续加码,调控手段不断创新。相对于房地产市场以往的发展历程,本轮房价上涨与调控政策出现了新的特征,主要表现在六个方面。

  一、本轮房价上涨与调控政策的六大特征

  第一,房价上涨持续时间长、上涨幅度大。以国家统计局公布的70城新建商品住宅价格指数为标准,2008年国际金融危机以来,我国房地产市场经历过两轮上涨行情,分别是2009年3月到2011年9月和2012年6月到2014年4月。两次上涨分别持续了31个月和23个月。本轮上涨自2015年5月开始,截至2018年5月, 70城新建商品住宅价格环比指数持续为正数,房价持续上涨已经 超过3年时间,为2008年以来的最长记录。

  本轮房价上涨集中在2015年5月到2016年9月。这段时间内,一线城市的房价上涨了42.3%,平均每个月的复合增长率为2.1%。其中,深圳的房价涨幅最为惊人,新建商品住宅价格从2014年10月的2.2万元/平方米上涨到2016年9月的6.2万元/平方米,涨幅高达177.5%,平均每月的复合增长率高达4%。2015年5月到2016年9月间,二线城市的房价上涨了17.1%,月复合增长率为0.9%;二线城市中的国家中心城市的房价上涨了20.3%,重大新闻,月复合增长率为1.1%。一二线城市房价涨幅创历史新高。

  第二,三四线城市房价首 次大幅上涨。自从我国房地产市场从2008年的国际金融危机后恢复以来,三四线城市的商品住宅价格相对比较稳定,虽然在2012年6月至2014年4月间房价有所上涨,但在2015年几乎回落到2011年水平,仅比2011年初上涨1.5%。而2016年以来,国际国内新闻,三线城市房价持续上行。2016年1月至2018年5月,国家统计局公布的70大中城市中,三线城市房价上涨了15.9%;根据中指数据,同策研究院监测的60个三四线城市新建商品住宅的平均销售价格从2016年1月的7008元/平方米上升到2018年5月的8976元/平方米,上涨了28.1%。

  从地区结构看,东部地区临近中心城市的三四线城市房价上涨了54.6%,东部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了22.5%,中西部地区临近中心城市的三四线城市的房价上涨了51.4%,中西部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了32.8%。临近中心城市的三四线城市涨幅最大,在东部地区和中西部地区,由于靠近中心城市带来的房价额外涨幅分别达到32.1个百分点和18.6个百分点。

  第三,三四线城市房地产市场热度反超一二线城市。国家统计局的70城房价指数显示,2017年下半年起,三线城市的房价同比增速保持在6%-7%左右,而二线城市房价同比保持在4%左右,一线城市房价同比接近零增长。环比数据则更早地反映出了这一现象。三线城市房价的环比增速在2016年10月就已经高于一二线城市。从房价涨幅看,2017年1月至2018年5月,一、二线城市房价分别上涨了0.5%和6.2%,而三线城市房价上涨了9.3%。在一二线城市严控房价之后,三四线城市房地产市场热度反超,这反映出资金流向了三四线城市。

  第四,房价上涨与经济增长出现背离。2000年以来,全国商品住宅平均价格(通过国家统计局公布的全国商品住宅销售额和销售面积折算)同比涨幅与GDP同比增速基本保持一致。2000年一季度至2018年二季度,GDP增速与房价增速整体呈正相关关系,相关系数为0.30。然而2015年以来,经济增速下行,房价却加速上涨。GDP增速从2014年12月的7.2%下降至2016年3月的6.7%,而同期房价同比增速反而从5.6%上升至18.3%。相关性分析显示,2000年一季度至2014年四季度,GDP增速与房价增速正相关,相关系数为0.39;而2015年一季度至2018年二季度,二者呈负相关,相关系数为-0.51。这说明2015年以来,房价上涨与经济增长相背离。

  第五,调控政策不断升级、力度空 前。2016年3月起,深圳、上海开始收紧调控政策。2016年10月份,北京等21个城市全面收紧房地产调控政策。2017年以来,调控政策进一步升级,限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策持续加码。据同策研究院统计,2017年有超过60个城市(含县)出台了限购、限售等政策。一线城市调控力度空 前,例如上海对非本地户籍人口购房的条件从连续缴满2年社保或个税提高到连续缴满5年;首套房的贷款首付比例从30%上升到35%,二套房首付比例从40%上升到50%(非普通住房为70%)。部分三四线城市也出台了限制政策,如河北张家口、江西赣州等地对非本地户籍人口限购一套住房。

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