Table des matières
- Numéro de base expliqué
- GRZ I et II
- Déterminer la surface au sol
- Calculer le numéro de base
- Questions fréquemment posées
Si vous souhaitez construire sur une propriété dans ce pays, vous rencontrerez inévitablement le numéro de zone (GRZ). Il s'agit d'une valeur permettant de déterminer la zone de développement autorisée de la propriété. Nous expliquerons comment calculer correctement le nombre de surfaces de base.
Numéro de base expliqué
Le numéro de zone de base (GRZ) est basé sur la §19 de l'ordonnance sur l'utilisation des bâtiments (BauNVO) par une valeur décimale qui indique quel pourcentage de la superficie de la propriété tu as le droit de cultiver. Le La limite maximale est généralement de 0,8 (Exception: zones centrales), ce qui correspond à une valeur de 80 %. La valeur maximale de la GRZ I est déterminée par les communautés individuelles dans le plan de développement respectif du quartier ou de la zone. Le GRZ sert à maintenir un espace naturel suffisant sur la propriété. Elle veille également à ce que le bâtiment s'intègre à l'image de la commune en ne pouvant pas trop se développer sur la propriété.
GRZ I et II
Le GRZ est divisé en deux catégories, qui ensemble donnent une valeur maximale de 0,8 en Allemagne :
- GRZ I (installations principales)
- GRZ II (systèmes auxiliaires)
Les catégories respectives décrivent les éléments et les structures qui leur appartiennent. Les structures principales comprennent la maison principale, y compris les murs, terrasses, balcons et sorties de sous-sol. Tous les autres systèmes appartiennent au GRZ II, tels que :
- Garages (garages souterrains, garages extérieurs)
- emplacements
- maisons de jardin
- Systèmes solaires ou PV
- piscines
- cours de récréation
- puits souterrains
- fosses
- Réservoirs (par exemple réservoirs de pétrole ou de gaz)
Lors de la planification, il est important de porter une attention particulière au nombre de systèmes auxiliaires que vous souhaitez intégrer. Ils conduisent à un dépassement de la surface constructible. Ceci n'est autorisé qu'à 50 % jusqu'à ce que la valeur limite atteigne un maximum de 0,8. Parallèlement, les installations annexes ne doivent pas communiquer directement avec le bâtiment principal. Lors de la phase de planification, renseignez-vous sur la possibilité d'un dépassement. Sinon, un démontage (généralement coûteux !) peut être organisé. Par exemple, si le GRZ I du bien est de 0,6, le GRZ II n'est que de 0,2, sinon la valeur maximale sera dépassée.
Un avis:
Les chemins non goudronnés sur la propriété et les débords de toit ne relèvent pas du GRZ. Ils peuvent être réalisés indépendamment du GRZ.
Déterminer la surface au sol
La surface au sol indiquée dans le plan d'aménagement sert à calculer la surface au sol qui vous est disponible. La surface de plancher autorisée dépend non seulement du LI, mais également de la taille de la propriété, comme le montre la formule suivante :
- Superficie du terrain en m² x GRZ= surface constructible
Cela aide à la détermination, car il vous suffit d'insérer les valeurs individuelles dans la formule et de les calculer. Familiarisez-vous avec le calcul à l'aide d'un exemple de calcul. Pour cela, nous supposons une taille de propriété de 500 mètres carrés. En moyenne, la taille des propriétés en Allemagne se situe entre 400 et 600 mètres carrés. L'IL est de 0,25. C'est souvent le cas dans les petites agglomérations, les maisons de week-end ou les zones résidentielles. Dans les zones urbaines ou industrielles, la valeur est généralement nettement plus élevée. Pour calculer la surface de plancher constructible, nous insérons les valeurs dans la formule comme suit :
- 500m² x 0,25 = 125m²
La surface constructible de l'ensemble de la propriété est de 125 mètres carrés. Ceux-ci sont disponibles pour la construction.
Calculer le numéro de base
En fonction de la surface au sol disponible, vous pouvez également déterminer vous-même le GRZ. Ceci est important si vous souhaitez vérifier si un bâtiment ou une conception existante dépasse ou non la LIMITE indiquée par le plan de zonage. En particulier, les structures de la catégorie LIMIT II qui sont ensuite reliées au bâtiment principal peuvent causer des problèmes si la LIMIT est dépassée. Vous pouvez calculer le nombre de surface de base comme suit :
- Surface constructible en m² / surface du bien en m² = GRZ
Comme pour déterminer l'empreinte, entrez les valeurs appropriées dans la formule. Pour plus de clarté, nous utilisons les tailles du calcul précédent :
- 125m² / 500m² = 0,25
Comme vous pouvez le voir, la zone à bâtir correspond au GRZ. Si la zone constructible change, cela aura bien sûr un effet sur la GRZ. Un autre exemple suppose un bâtiment principal achevé d'une surface au sol de 180 mètres carrés. L'exemple de calcul montre si cela correspond toujours à la limite spécifiée :
- 180m² / 500m² = 0,36
Le bâtiment principal dans ce cas est trop grand, ce qui pourrait causer des problèmes.
Un avis:
Les escaliers extérieurs font toujours partie de la surface de plancher du bâtiment principal, dont vous devez tenir compte lors de la détermination de la GRZ.
Questions fréquemment posées
C'est avant tout le planificateur de la construction. Idéalement, le planificateur de construction est l'architecte, le concepteur ou le bureau de construction responsable. Cela évite les problèmes avec l'application et seuls les éléments exacts pour l'éventuel dépassement sont répertoriés.
Alors que le GRZ se réfère exclusivement à la surface de parcelle pouvant être construite, le ratio de surface de plancher (GFZ) spécifie la surface maximale que les étages du bâtiment peuvent occuper. Ceci est également spécifié dans le plan de développement. Le facteur de calcul de la surface de plancher maximale est également donné sous forme de valeur décimale et se situe généralement entre 0,5 et 1,0. Il n'est pas limité par le GRZ et idéalement réparti sur plusieurs étages.
Plus la surface de construction est disponible, plus la propriété est lucrative. La raison en est l'espace de vie et d'utilisation disponible. Vous pouvez placer une maison plus grande, des objets de luxe comme une piscine et même des composants pour votre propre production d'électricité. L'espace de construction disponible augmente considérablement la valeur de la propriété.
Mirko
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