Wat houdt de unificatiebouwlast in?

In veel gevallen worden bouwers door bouwregelgeving van een woning beperkt bij het realiseren van hun droomhuis, wat weer in het nadeel kan zijn van bouwgrondverkopers. Naleving van wettelijke minimumafstanden tot naburige eigendommen of naleving maximale bouwoppervlakte afhankelijk van de perceeloppervlakte zijn er slechts twee mogelijk probleem voorbeelden. Hier kan onder bepaalde voorwaarden een gezamenlijke bouwbezwaring voor aangrenzende panden de oplossing zijn.

Union Constructiebelasting - Definitie

Zoals de term suggereert, is het in de eerste plaats een soort vereniging van twee of meer eigenschappen. Om ervoor te zorgen dat deze "verenigd" zijn, moeten het aangrenzende eigendommen zijn. Een unificatiegebouwbezwaring gaat over het behandelen van twee of meer aangrenzende eigendommen als één eigendom in het bouwrecht. Een samenvoegingsbelasting vereist in principe een bouwrechtelijke reden.

Zo worden erfscheidingen tussen de betrokken aangrenzende panden opgeheven via de unificatiebouwlast. De unificatiebouwlast omvat altijd minimaal één zogenaamd "dienend pand". Van deze of de vastgoedeigenaar is er een publiekrechtelijke verplichting aan de bevoegde bouwautoriteit, zijn erfgrens tot een naburig erf oplossen. Dit betekent dat de naburige woning het zogenaamde "dominante" deel wordt en dat er geen rekening hoeft te worden gehouden met de naburige grens bij bouwrechtelijke kwesties.

Eigendomsstructuur in het geval van unificatie gebouw bezwaring

De eigendom van de afzonderlijke percelen grond wordt niet beïnvloed door een bezwaring van een eenwordingsgebouw. Dit betekent dat elke deelnemende vastgoedeigenaar zijn eigendomsrechten op zijn eigendom behoudt voor zover het was/is ingeschreven in het kadaster vóór een unificatiebouwbelasting. Een samenvoegingsbelasting wordt niet ingeschreven in het kadaster. Ook op het gebied van belastingen verandert er niets.

Gebruik van vakbondsgebouwbelastingen

voorbeeld 1

De heer Meier is eigenaar van een tweegezinswoning op zijn terrein, waarin de appartementen naast elkaar liggen en elk een eigen ingang hebben. De ene kant wordt nu samen met het pand aan de zijkant verkocht. Een eigendomssplitsing maakt dit in theorie mogelijk. Maar omdat het huis niet in het midden van het pand staat, zou zijn deel van het pand aanzienlijk kleiner zijn.

Voor de resterende perceelgrootte stelt het bouwrecht dat de bebouwde kom van zijn helft van de woning te groot is. In dat geval is een eigendomsverdeling niet mogelijk. Als echter een unificatiegebouwbezwaring wordt aangevraagd en goedgekeurd op hetzelfde moment dat het onroerend goed wordt gesplitst, blijft het onroerend goed ook na de splitsing als één onroerend goed worden beschouwd voor bouwvoorschriften. Als huiseigenaar krijgt de huiskoper de reguliere inschrijving in het kadaster.

voorbeeld 2

De zoon van mevrouw Schmidt kan het pand naast dat van zijn moeder tegen een redelijke prijs kopen. Om zijn project van zijn droomhuis te kunnen realiseren, zou hij dichtbij de eigendomsgrens van het landgoed van zijn moeder moeten bouwen. Die laatste heeft geen bezwaar, maar de bouwheer wel, want de gebouweigenaar is wettelijk verplicht om de minimale afstand tot de erfgrens van aangrenzende panden aan te houden. Hier kan zijn moeder nu de verplichting tot het opleggen van een eenwordingsbouwlast bij de bouwautoriteit neerleggen. Zo vervaagt de moeder de grens tussen de twee panden en hoeft de zoon hier bij de bouw geen rekening meer mee te houden.

Voorbeeld 3

Twee getrouwde stellen die bevriend zijn, hebben twee percelen grond gekocht waarop ze willen bouwen. Voor het achterste pand is er geen toegang vanaf de straat voor ontwikkeling. Dit betekent dat de lijnen alleen via het voorpand naar achteren kunnen komen. Hier konden de echtparen een zogenaamde erfdienstbaarheid overeenkomen, die van rechtswege en blijvend een structurele overdracht over de eerste woning tot stand brengt. Om kosten te besparen, kiezen de nieuwe grondeigenaren voor een samenbouwbelasting. Bouwrechtelijk worden de twee percelen één perceel grond. Hierdoor hoeft alleen het voorste perceel ontwikkeld te worden. Het achterste pand kan er nu op aangesloten worden.

sollicitatie

Over de aanvraag tot verlening van een gemeenschappelijke bouwvergunning kan in het algemeen geen bindende informatie worden gegeven, aangezien de individuele deelstaten verschillende eisen kunnen stellen. Daarom is de volgende informatie in sommige opzichten slechts bedoeld als richtlijn. Alvorens een aanvraag in te dienen, is het raadzaam om gedetailleerde informatie in te winnen over het bevoegd gezag.

jurisdictie

Een gezamenlijke bouwbelasting kan worden aangevraagd via de verantwoordelijke bouwautoriteit of de bouwtoezichthouder van de gemeente.

aanvrager

Alle deelnemende vastgoedeigenaren kunnen de aanvraag indienen. Degene die de aanvraag indient, is meestal ook de ontvanger van de factuur voor de gemaakte leges.

In ieder geval moet de eigenaar wiens eigendom "bezwaarde" is, de bereidheid tot bouwbezwaring aangeven door een apart formulier te ondertekenen. In vakjargon wordt dit de "bouwkundige instantie" genoemd. In sommige steden/landen wordt de aannemer er een nadat de aanvraag door de opdrachtgever is ingediend uitgenodigd voor een persoonlijke afspraak om deze direct te ondertekenen en te certificeren in staat zijn om te Woont de aannemer verder weg, dan kan de handtekening bij een bouwinstantie in de buurt worden gezet en daar worden gewaarmerkt. Als alternatief kan de handtekening ook worden gewaarmerkt door een notaris.

In te leveren documenten

• Ingevuld en ondertekend aanvraagformulier
• Verklaring van bezwaring van de geldschieter met authenticatie van handtekening
• Actueel uittreksel uit het kadaster van alle betrokken woningen (mag niet ouder zijn dan drie maanden)
• Kadastrale uittreksels van alle betrokken percelen
• Plattegrond in vijf exemplaren met markering en maatvoering van de in rekening te brengen kaveloppervlakte
• Afhankelijk van de bouwautoriteit, indien nodig, apart kostenverrekeningsformulier voor de resulterende vergoedingen
• Indien het handels- of verenigingsvermogen is, dienen uittreksels uit het handels- of verenigingsregister te worden overlegd

machinale bewerking

Als alle benodigde documenten en handtekeningen aanwezig zijn, start de bouwtoezichthouder een zogenaamde bouwvergunningsprocedure. De verwerkingstijd kan sterk variëren, afhankelijk van de werkdruk en individuele gevallen. Gemiddeld kan een verwerkingstijd van vier tot zes weken worden verwacht.

Als de aanvraag wordt goedgekeurd, wordt een aantekening gemaakt in het register van pandbezwaringen en wordt de verenigingsgebouwbezwaring rechtsgeldig.

Kosten

Afhankelijk van de gemeente, bestuurlijke inspanning, economische waarde of andere bouwlastvoordelen worden de kosten meestal individueel bij elkaar opgeteld. Ze variëren tussen de 60 euro en 500 euro. De vergoeding van leges is ook verschuldigd als de verhuurder van gedachten verandert nadat de aanvraag al is ingediend en de verklaring van grondbezwaring niet ondertekent. Het is mogelijk om schriftelijke informatie op te vragen over inschrijvingen in het register van bouwbezwaringen. Ook hier is een vergoeding tussen de 15 euro en 50 euro verschuldigd.

Unificatiebezwaring bij erfenis of verkoop

Indien er door verkoop of erfenis een eigendomsoverdracht van de woning plaatsvindt, waarvoor de verbintenis van de VvE is aangegaan, blijft deze onaangetast en blijft deze bestaan. Dit is om de eigenaar van het "dominante" eigendom te beschermen. Dit om te voorkomen dat bij eventueel nalaten van de verplichting de naastgelegen woning in In het ergste geval moet u uw woning of delen daarvan slopen als deze over de (voormalige) erfgrens is gebouwd werd.

Schrapping van een vakbondslast

Indien op één of meerdere eigendommen een gezamenlijke bouwlast wordt ingevoerd, kan deze onder bepaalde voorwaarden worden verwijderd. Aan de volgende eisen moet worden voldaan:

• De oorspronkelijk geplande constructie gaat niet door (redenverlies)
• Er is geen algemeen belang bij het handhaven van een unificatie gebouw bezwaring
• Goedkeuring van de verantwoordelijke bouwtoezichthouder is vereist

invloed op de vastgoedwaarde

Aangezien er ten minste twee eigendommen betrokken zijn bij een unificatiebezwaring, betekent dit meestal dat het ene deel een nadeel ondervindt en het andere een voordeel. Het "dominante" onroerend goed heeft het voordeel, dat profiteert van de ontbinding van de eigendomsgrens met het aangrenzende onroerend goed. Het resultaat kan een waardestijging van het onroerend goed zijn.

Het pand waarvoor een pandbezwaring is ingeschreven, verliest zijn recht op een duidelijke afbakening van het naburige erf. Dit kan soms de waarde van een woning verminderen.

Afhankelijk van het individuele geval en de ontwikkeling treedt er niet altijd een stoornis op. Hierbij moet er rekening mee gehouden worden dat een eengemaakte bouwbezwaring meer flexibiliteit biedt in de ontwikkeling, wat zonder dit bouwrechtelijk akkoord niet mogelijk zou zijn. Of en in welke mate welke woning met een waardevermindering of -stijging te verwachten is, kan worden bepaald door een deskundige en een bijbehorend rapport.

Meer informatie over onroerend goed