Vad innebär enande byggbördan?

I många fall begränsas byggare av byggregler för en fastighet i förverkligandet av sitt drömhus, vilket i sin tur kan vara till nackdel för byggmarkssäljare. Överensstämmelse med lagstadgade minimiavstånd till angränsande fastigheter eller efterlevnad maximal byggnadsyta beroende på tomtytan är endast två möjliga problem exempel. Här kan under vissa förutsättningar en gemensam byggnadsbelastning för grannfastigheter vara lösningen.

Union Construction Load - Definition

Som termen antyder är det i första hand ett slags förening av två eller flera fastigheter. För att dessa ska ”förenas” måste de vara intilliggande fastigheter. En enande byggnadsbelastning handlar om att behandla två eller flera intilliggande fastigheter som en fastighet inom byggrätt. En enande byggnadsbelastning kräver i grunden ett byggrättsligt skäl.

Till exempel elimineras fastighetsgränser mellan de inblandade grannfastigheterna via sammanslagningsbyggnadsbördan. Enhetsbyggnadsbelastningen omfattar alltid minst en så kallad "serveringsfastighet". Från denne eller fastighetsägaren föreligger en offentligrättslig skyldighet till behörig byggnadsmyndighet, hans fastighetsgräns till en grannfastighet att lösa upp. Det innebär att grannfastigheten blir den så kallade "dominerande" delen och granngränsen behöver inte beaktas i byggrättsliga frågor.

Ägarstruktur vid sammanslagningsbyggnadsbelastning

Äganderätten till de enskilda tomterna berörs inte av en föreningsbyggnadsbelastning. Det innebär att varje deltagande fastighetsägare behåller sin äganderätt till sin fastighet i den mån den var/är registrerad i fastighetsregistret före en föreningsbyggnadsbelastning. En föreningsbyggnadsbelastning förs inte in i fastighetsregistret. Det finns heller ingen förändring på skatteområdet.

Användning av fackföreningsbyggande laster

exempel 1

Herr Meier äger ett tvåfamiljshus på sin tomt, där lägenheterna ligger intill varandra och var och en har sin egen ingång. Den ena sidan ska nu säljas tillsammans med fastigheten på sidan. En fastighetsindelning gör detta teoretiskt möjligt. Men eftersom huset inte ligger mitt i fastigheten skulle dess del av fastigheten bli betydligt mindre.

För resterande tomtstorlek säger bygglagen att den bebyggda ytan på hans halva av huset är för stor. I detta fall skulle en bodelning inte vara möjlig. Om en föreningsbyggnadslast ansöks och godkänns samtidigt som fastigheten delas, fortsätter dock fastigheten även efter delningen att betraktas som en för byggnadsordning. Som fastighetsägare får husköparen den ordinarie anteckningen i fastighetsboken.

exempel 2

Fru Schmidts son kan köpa fastigheten granne med sin mamma till ett rimligt pris. För att kunna förverkliga sitt projekt av sitt drömhus skulle han behöva bygga nära fastighetsgränsen för sin mammas fastighet. Den senare har inga invändningar, men det gör byggnadsmyndigheten eftersom byggherren enligt lag är skyldig att hålla minimiavståndet till intilliggande fastigheters fastighetsgränser. Här kan nu hans mor lämna in skyldigheten att tillämpa en enande byggnadsbörda till byggnadsmyndigheten. På så sätt löser mamman upp gränsen mellan de två fastigheterna och sonen behöver inte längre ta hänsyn till detta vid byggandet.

Exempel 3

Två gifta par som är vänner har köpt två tomter som de vill bygga på. För den bakre fastigheten finns ingen åtkomst från gatan för utveckling. Detta innebär att ledningarna endast kan komma in på baksidan via den främre fastigheten. Här kunde paren komma överens om ett så kallat servitut, som juridiskt och permanent fastställer en strukturell överlåtelse över den första fastigheten. För att spara kostnader beslutar de nya fastighetsägarna om en enande byggnadsbelastning. Byggrättsligt blir de två tomterna en tomt. Som ett resultat behöver endast den främre fastigheten utvecklas. Den bakre fastigheten kan nu anslutas till den.

Ansökan

I allmänhet kan inga bindande uppgifter lämnas om ansökan om beviljande av gemensamt bygglov, eftersom de enskilda förbundsstaterna kan ha olika krav. Följaktligen är följande information endast avsedd som vägledning i vissa avseenden. Innan du lämnar in en ansökan är det lämpligt att få detaljerad information om den behöriga myndigheten.

jurisdiktion

En gemensam byggbelastning kan sökas via ansvarig byggnadsmyndighet eller byggnadskontrollmyndigheten i kommunen.

sökande

Vilken som helst av de deltagande fastighetsägarna kan lämna in ansökan. Den som lämnar in ansökan är vanligtvis också mottagare av fakturan för uppkomna avgifter.

I vart fall måste den fastighetsägare vars fastighet är "belagd" ange beredskap för byggnadsbelastning genom att underteckna en separat blankett. På teknisk jargong kallas detta för "byggnadsmyndigheten". I vissa städer/länder blir byggentreprenören det efter att ansökan lämnats in av beställaren inbjudna till ett personligt möte för att underteckna och attestera det direkt att kunna Om entreprenören bor längre bort kan underskriften göras hos en byggnadsmyndighet i närheten och certifieras där. Alternativt kan signaturen även bestyrkas av en notarie.

Dokument som ska lämnas in

• Ifylld och undertecknad ansökningsblankett
• Intäktsförklaring från långivaren med autentisering av underskrift
• Aktuellt utdrag ur fastighetsboken för samtliga inblandade fastigheter (får ej vara äldre än tre månader)
• Matrikelutdrag av alla inblandade tomter
• Platsritning i fem exemplar med markering och mått på tomtyta som ska debiteras
• Beroende på byggnadsmyndigheten, vid behov, separat kostnadsabsorberingsformulär för de resulterande avgifterna
• Om det är handels- eller föreningsfastighet ska utdrag ur handels- eller föreningsregistret lämnas

bearbetningsoperation

Om alla nödvändiga handlingar och namnteckningar finns att tillgå inleder byggnadstillsynsmyndigheten ett så kallat bygglovsförfarande. Handläggningstiden kan variera mycket beroende på arbetsbelastning och enskilda ärenden. I genomsnitt kan en handläggningstid på mellan fyra och sex veckor förväntas.

Om ansökan beviljas görs en anteckning i byggnadsbelastningsregistret och föreningsbyggnadsbelastningen blir juridiskt bindande.

Kostar

Beroende på gemenskap, administrativ insats, ekonomiskt värde eller andra byggnadsbelastningsfördelar sätts kostnaderna vanligtvis ihop individuellt. De varierar mellan 60 euro och 500 euro. Återbetalningen av avgifter ska också betalas om hyresvärden skulle ändra sig efter att ansökan redan lämnats in och inte undertecknar markbelastningsförklaringen. Det är möjligt att begära skriftlig information om anteckningar i byggnadsbelastningsregistret. Även här tillkommer en avgift mellan 15 euro och 50 euro.

Sammanslagningsbelastning vid arv eller försäljning

Om det sker ett ägarbyte av fastigheten genom försäljning eller arv, för vilket förpliktelse för fastighetsföreningen ingåtts, förblir denna opåverkad och kvarstår. Detta för att skydda ägaren till den "dominerande" egendomen. Detta för att förhindra att grannfastigheten vid eventuellt skyldighetsunderlåtelse I värsta fall får du riva ditt hus eller delar av det om detta byggs över (fd) fastighetsgränsen blev.

Borttagning av en facklig belastning

Om en gemensam byggnadsbelastning tas upp på en eller flera fastigheter kan den under vissa förutsättningar tas bort. Följande krav måste uppfyllas:

• Den ursprungligen planerade konstruktionen äger inte rum (förlust av skäl)
• Det finns inget allmänt intresse av att upprätthålla en föreningsbyggnadsbelastning
• Godkännande från ansvarig byggkontrollmyndighet krävs

påverkan på fastighetsvärdet

Eftersom minst två fastigheter är inblandade i en sammanslagningsbelastning innebär detta vanligtvis att den ena delen lider en nackdel och den andra en fördel. Den "dominerande" fastigheten har fördelen, som gynnas av att fastighetsgränsen till grannfastigheten upplöses. Resultatet kan bli en värdeökning på fastigheten.

Den fastighet för vilken byggnadsbelastning har registrerats förlorar sin rätt till tydlig avstyckning från grannfastigheten. Detta kan ibland minska värdet på en fastighet.

Beroende på det enskilda fallet och utvecklingen uppstår inte alltid en funktionsnedsättning. Det bör beaktas att en samlad byggnadsbelastning ger mer flexibilitet i utvecklingen, vilket inte skulle vara möjligt utan detta byggrättsavtal. Huruvida och i vilken utsträckning vilken egendom som kan förväntas minska eller öka i värde kan avgöras av sakkunnig och motsvarande utredning.

Läs mer om fastigheter